Die Verwaltung und Vermittlung von Immobilienfinanzierungen sowie die Optimierung der Bonität der Kunden ist eine äußerst komplexe Aufgabe.
Neben dem Kampf um günstige Zinsen,Konditionen und Nachlässe gegen Vermittlungskontingente sind auch die besonderen Bedürfnisse des Kunden, die Stabilität der jeweiligen Finanzinstitute und die Branchenprognosen wichtige Umstände. Auch einer von ihnen kann das gewünschte Endergebnis möglicherweise in eine andere Richtung lenken. Um eine erfolgreiche Finanzierung zu gewährleisten, ist es notwendig, die Kreditvergabegewohnheiten der Banken und die verwendeten Formeln zu kennen, aber gründliche Kenntnisse des Immobilienmarktes im Allgemeinen und auch des regionalspezifischen Immobilienmarktes sind notwendig, damit der Kredit zu vorteilhaften Konditionen gewährt werden kann, und zwar basierend auf dem realen Wert der ausgewählten
Immobilie. Diese Konstellation ist für eine dauerhafte und wertvolle Investition unbedingt notwendig.

• Ab 18 Jahren (geschäftsfähige Personen)
• Hauptwohnsitz in Österreich
• 10-20 % Selbstbehalt je nach Bewertungsergebnis und/oder:
• Zusätzliche Sicherheiten in Form von österreichischen, oder ausländischen Immobilien (H, SLO, HR)
• Gehaltszettel von den letzten 3 Monaten
• Kontoauszüge von den letzten 3 Monaten
• Ausweiskopie
• Kopie vom Meldezettel
• Bei Kauf über einen Makler: Exposé
• Bei privatem Kauf: Grundbuchauszug, Grundriss, Energieausweis, Fotos
• Beim Bau: Bauplan, Ansichtsplan, Grundbuchauszug vom Baugrund, Kalkulation, bzw. Bauangebot

Grunderwerbssteuer 3.5%
Grundbucheintragung 1.1%
Eintragung der Hypothek 1.2%
Anwaltskosten 1-2%
Notarkosten 0.5%
Provision 3.6 %

• Bonitätsprüfung per Telefon und online
• Beratung: bezüglich des den Vorstellungen entsprechende Objektangebotes, der Vor- und Nachteile der verschiedenen Typen, zu berücksichtigenden Aspekte, versteckten Risiken und der Struktur des Verwaltungsprozesses von A bis Z
• Immobilienbewertung durch Partnerbanken
• Preisverhandlung mit dem Verkäufer
• Unterstützung bei der Abgabe und Annahme des Angebots
• Begleitung des Kauf- und Verkaufsprozesses bis hin zur Eintragung ins Grundbuch
• Versicherung

• Gemeinsame Besichtigung der Immobilie, Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer
• Zustandsbewertung, Feststellung des Renovierungsbedarfs
• Steuerberatung für Anleger
• Beauftragung eines Anwalts- und Notariatsbüros: Erstellung eines Kaufvertrages zu einem günstigen Preis, Eröffnung eines Treuhandkontos, Erstattung von Steuern, Abwicklung des Kaufpreises zwischen den Parteien, Eintragung ins Grundbuch

Bei einem höheren Eigenmittel, oder bei der Bewegung größerer Geldbeträge müssen die folgenden AML (Anti-Money Laundering) Vorschriften im Voraus berücksichtigt werden, um Unannehmlichkeiten durch Prüfungen aufgrund möglicher Mängel zu vermeiden:

Bargeldtransaktionen:

• Ein- und Ausfuhr von Bargeld innerhalb der EU mit einer Schwelle von 10.000 Euro: Gemäß der einschlägigen EU-Vorschrift (EU 2018/1672) muss jede Einfuhr oder Ausfuhr von Bargeld in Höhe von 10.000 Euro oder mehr schriftlich bei der zuständigen Zollbehörde gemeldet werden. Diese Regel gilt natürlich auch in Österreich. Somit ist jeder Reisende, der mindestens 10.000 Euro Bargeld (oder den Gegenwert in Fremdwährung, Wertpapieren, Gold usw.) mit sich führt, beim Betreten oder Verlassen der EU verpflichtet, dies im Voraus bei der Zollbehörde anzumelden. Diese ist im Übigen berechtigt, nicht angemeldetes Bargeld zurückzuhalten und Verfahren im Rahmen der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einzuleiten.

• Barzahlungen im Handelsverkehr (Inland): Gemäß der österreichischen Gewerbeordnung (GewO, 1994 § 365m1 - § 365z) sind alle Händler oder Dienstleister verpflichtet, Maßnahmen zur Geldwäschebekämpfung zu ergreifen, wenn sie Barzahlungen in Höhe von 10.000 Euro oder mehr annehmen oder leisten. Beispielsweise muss ein Autohändler Kunden, die ein Fahrzeug in bar für mehr als 10.000 Euro erwerben, identifizieren, eine Risikobewertung durchführen und Aufzeichnungen darüber führen. Dasselbe gilt für den Barverkauf anderer wertvoller Waren (Schmuck, Kunstgegenstände, elektronische Geräte usw.). Ab 10.000 Euro in bar ist die Kundenidentifikation anhand von Dokumenten obligatorisch. Wichtig: Die Grenze von 10.000 Euro gilt ausschließlich für Bartransaktionen im Handel. Bei Zahlungen mit Kreditkarte oder Überweisung besteht diese Verpflichtung nicht.

• Kunst- und Antiquitätenhandel: Seit der Erweiterung der 5. EU-AML-Richtlinie (EU 2018/843) sind Händler wertvoller Kunstwerke (Galerien, Auktionshäuser) ebenfalls zur Bekämpfung der Geldwäsche verpflichtet. In diesem Sektor ist bereits bei Transaktionen ab einem Gesamtwert von 10.000 Euro die Kundenidentifikation anhand von Dokumenten obligatorisch, unabhängig davon, ob die Zahlung in bar oder per Überweisung erfolgt. Wer also ein Kunstwerk für 10.000 EUR oder mehr kauft, muss damit rechnen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, seine Identität zu überprüfen und die Transaktion gegebenenfalls zu melden, falls verdächtige Umstände vorliegen.

• Meldepflicht: Transaktionen über 10.000 EUR müssen nicht automatisch den Behörden gemeldet werden, es sei denn, es gibt verdächtige Umstände. Allerdings sind bei Bartransaktionen über 10.000 EUR die Identifikation und Dokumentation der Transaktion verpflichtend, um verdächtige Fälle herauszufiltern. Darüber hinaus wird die EU ab 2027 Bargeldzahlungen über 10.000 EUR unionsweit verbieten(!), sodass Geschäfte mit solchen Beträgen nicht mehr legal in bar abgewickelt werden können.

Banktransaktionen:

Über 10.000 EUR:

• Bei Banküberweisungen über 10.000 EUR gelten die EU-Vorschriften über die Begleitung von Geldtransfers (EU 2015/847).

• Banken müssen den Kunden nach dem "Know Your Customer"-Prinzip (KYC) durchleuchten.

• Ab 15.000 EUR wird die Beziehung zwischen Absender und Empfänger automatisch geprüft (dieser Schwellenwert sinkt ab 2027 auf 10.000 EUR).

• Kundenidentifikation ist bei jeder einzelnen Transaktion verpflichtend, sofern keine dauerhafte Geschäftsbeziehung zwischen den Beteiligten besteht.

• Werden Überweisungen in mehreren Teilbeträgen durchgeführt, wird die Gesamtsumme berücksichtigt, insbesondere wenn der Verdacht besteht, dass "Strukturierung" zur Umgehung der Limits angewendet wird. Der betrachtete Zeitraum beträgt in der Regel 30-90-180 Tage, kann aber je nach Risikoanalyse variieren.

Über 25.000 EUR:

• 25.000 EUR sind keine gesetzliche Grenze, aber eine etablierte Praxis im Finanzsektor. Banken führen hier bereits eine verstärkte Due-Diligence-Prüfung (Enhanced Due Diligence, EDD) durch, insbesondere bei internationalen Überweisungen.

• Immer häufiger verlangen Banken bei solch hohen Beträgen einen Nachweis der Herkunft des Geldes (z. B. Kaufvertrag, Erbschaftsnachweis, Rechnung usw.).

• Die Financial Action Task Force (FATF) führt Listen von Ländern, die Mängel in der Geldwäschebekämpfung aufweisen. Diese können unter https://www.fatf-gafi.org/en/home.html überprüft werden. Transaktionen mit diesen Ländern können Einschränkungen, zusätzliche Prüfungen oder sogar eine vollständige Sperrung zur Folge haben.

Über 50.000 EUR:

• Automatische Meldung an das österreichische Finanzministerium (BMF) bei größeren grenzüberschreitenden oder inländischen Überweisungen.

• Falls eine Transaktion verdächtig ist, muss sie an die Geldwäschebehörde (FIU) gemeldet werden (https://www.bundeskriminalamt.at/308/start.aspx).

Ab 2027 neue Verschärfungen:

• Ab dem 10. Juli 2027 sinkt die Prüfschwelle für Banktransaktionen von 15.000 EUR auf 10.000 EUR (EU 2024/1624).

• Bargeldzahlungen über 10.000 EUR werden verboten.

Was passiert, wenn die Herkunft des Geldes nicht nachgewiesen werden kann?

• Banken können das Konto sperren, bis die Herkunft des Geldes geklärt ist. Falls die Erklärung unzureichend ist oder ausbleibt, kann dies bis zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

• Auch Banken sind nicht ausgenommen: Verstöße können zu Geldstrafen, Lizenzentzug oder strafrechtlicher Verantwortung der Verantwortlichen führen.

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