Az ingatlanfinanszírozások ügyintézése, közvetítése, valamint az ügyfelek hitelképességének optimalizálása egy rendkívül összetett feladat.
A kedvező kamatokért, futamidőért és a közvetítői kontingensek fejében kapott egyedi feltételekért folytatott harcon túl az ügyfél speciális igényei, a szóba jöhető pénzintézetek stabilitása, valamint az ágazatot érintő prognózisok szintén mind fontos körülmények. Ezek akár egyike is képes lehet más irányba terelni a kívánt végeredményt. A sikeres finanszírozás érdekében ismerni kell a bankok hitelezési szokásait, valamint alkalmazott képleteit, de alapos ismeretek szükségesek az általában vett, majd a régióspecifikus ingatlanpiac kapcsán is, hogy a választott ingatlan valós értéke alapján, előnyös feltételekkel történjen a hitelezés.
Ezek teljes együttállása szükségeltetik egy időtálló és értéktartó befektetéshez.

• 18 éves kortól (cselekvőlépes személyek)
• Állandó osztrák lakcím
• 10-20% önrész az értékbecslés eredménye függvényében és/vagy:
• Pótfedezet osztrák, vagy magyar ingatlan formájában
• Minimum 3 havi bérpapír
• Minimum 3 havi bankszámlakivonat
• Igazolvány másolata
• Lakcímpapír másolata
• Ingatlanoson keresztüli vásárlás esetén: exposé
• Privát eladótól történő vásárlás esetén: telekkönyvi kivonat, alaprajz, energiatanúsítvány, fotók
• Építkezés esetén: alaprajzi terv, látványterv, telekkönyvi kivonat a telekhez, építési kalkuláció, vagy ajánlat

Ingatlanszerzési adó 3.5%
Telekkönyvi beviteli díj  1.1% (első lakást vásárlók esetén 2024.07.01-től díjmentes)
Jelzálogjog beviteli díj  1.2% (első lakást vásárlók esetén 2024.07.01-től díjmentes)
Ügyvédi díj 1-2%
Közjegyzői díj  0.5%
Provízió 3.6 % (ingatlanoson keresztüli vásárlás esetén)

• Telefonos és online hitelképesség-vizsgálat
• Konzultáció: az elképzeléseknek megfelelő ingatlanok köre, a különböző típusok előnyei-hátrányai, figyelembe veendő szempontok, rejtett rizikók, továbbá az ügyintézési folyamat szerkezete A-Z-ig
  
• Banki értékbecslés
• Áralku, egyeztetés az eladóval, vagy ingatlanossal
• Segítség az ajánlattétel benyújtásában, elfogadtatásában
• Az adásvételi folyamat végigkísérése egészen a telekkönyvi bejegyzésig
• Biztosítás

• Az ingatlan közös megtekintése, közvetítés vevő és eladó között
• Állapotfelmérés, felújítási szükséglet megállapítása
• Adótanácsadás befektetők számára
• Ügyvédi és közjegyzői ügyintézés: adásvételi szerződés kedvező árú elkészítése, vagyonkezelői számla nyitása, adónemek térítése, vételár felek közötti rendezése, telekkönyvi bevitel

A kiegészítő szolgáltatásokat külsős partnerek végzik, melyek díjjal járnak.

Nagyobb összegű önrész esetén, illetve nagyobb összegű pénzeszköz mozgatása esetén az alábbi AML (Anti-Money Laundring) szabályokat kell előzetesen figyelembe venni az esetleges hiányosságok miatti ellenőrzések okozta kellemetlenségek elkerülése érdekében:

Készpénzes tranzakciók:

- 10.000 eurós összeghatárú készpénz be- és kivitel az EU határain belül: a vonatkozó EU-s jogszabály (EU 2018/1672) értelmében minden 10.000 eurót vagy annál nagyobb összeget elérő készpénz behozatalát vagy kivitelét írásban be kell jelenteni az illetékes vámhatóságnak. Ez a szabály természetesen Ausztriában is érvényes, így minden utas, aki legalább 10.000 euró értékű készpénzt (vagy ennek megfelelő valutát, értékpapírt, aranyat stb.) visz magával az EU-ba be-, vagy onnan kilépve, köteles azt a vámhatóságnál előre bejelenteni, mely egyébként jogosult a be nem jelentett készpénz visszatartására és eljárás indítására a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás elleni küzdelem jegyében.

- Készpénzfizetés kereskedelmi ügyletben (belföld) - az osztrák Gewerbeordnung (GewO, 1994 § 365m1 – § 365z) alapján minden kereskedő, vagy szolgáltató köteles pénzmosás elleni intézkedéseket tenni, ha 10.000 euró, vagy afeletti összegű készpénzfizetést fogad el, illetve teljesít. Pl. egy autókereskedőnek is azonosítania kell a 10.000 eurós nagyságrendet meghaladó készpénzes gépjármű-vásárlókat, majd kockázatelemzést kell végeznie, valamint nyilvántartást vezetnie róluk. Ugyanez vonatkozik bármely más nagyobb értékű árucikk (ékszer, műtárgy, elektronikus eszköz stb.) készpénzes vásárlására is. 10.000 euró készpénz felett kötelező az okmány(ok) alapján végzett ügyfélazonosítás. Fontos, hogy a 10.000 eurós határ kizárólag a készpénzes ügyletekre vonatkozik a kereskedelemben. A bankkártyás, vagy átutalásos fizetések esetén szerencsére ilyen kötelezettség nem áll fenn.

- Műtárgy- és műkincskereskedelem: az EU 5. AML irányelvének kiterjesztése (ld. EU 2018/843) óta az értékes műtárgyakkal kereskedők (galériák, aukciósházak) szintén kötelesek fellépni a pénzmosás ellen. E szektorban már 10.000 euró összértékű tranzakció esetén is kötelező az okmányokkal történő ügyfélazonosítás, függetlenül attól, hogy készpénzes, vagy átutalásos-e a fizetés. Tehát amennyiben valaki egy műtárgyat 10.000 EUR-ért, vagy magasabb áron vásárol, számoljon azzal, hogy az eladó köteles ellenőrizni a személyazonosságát és adott esetben a tranzakciót jelenteni, ha gyanús körülményt észlel.

- Bejelentési kötelezettség: A 10.000 EUR feletti összegű tranzakciókat egyébként nem kell automatikusan jelenteni a hatóságoknak, csak akkor, ha a tranzakció kapcsán gyanús körülmény merül fel. Ugyanakkor 10.000 EUR feletti készpénzes ügyleteknél az azonosítás és a tranzakció dokumentálása kötelező, amely elősegíti a gyanús esetek kiszűrését. Emellett az EU új szabálya 2027-től uniós szinten tiltani fogja(!) a 10.000 EUR feletti készpénzes fizetéseket, vagyis ekkora összegű üzletet készpénzzel már nem lehet többé legálisan lebonyolítani.

Banki pénzmozgások

10 000 EUR felett:

- Bankközi utalásoknál 10.000 EUR felett az EU pénzátutalásokat kísérő adatokról szóló (EU 2015/847) előírásai érvényesek.

- A bankoknak át kell világítaniuk az ügyfelet a Know Your Customer-elv (KYC) értelmében.

- Az utalás indítója és kedvezményezettje közötti kapcsolat automatikusan vizsgálat tárgyát képezi 15.000 EUR felett. (Ez a határ 2027-től 10.000 EUR-ra csökken.)

- Az ügyfélazonosítás kötelező minden egyes eseti tranzakciónál, amennyiben nincs folyamatos üzleti kapcsolat az érintett felek között.

- Több részletben végrehajtott utalások esetén az összérték a mérvadó, amennyiben felmerül, hogy a "darabolás" célja a limit kijátszása (ld. structuring-elv). Az általában vizsgált időszak 30-90-180 nap lehet, azonban kockázati alapon ettől eltérő periódus is alapul szolgálhat.

25 000 EUR felett:

- A 25.000 EUR ugyan nem törvényileg előírt érték, ugyanakkor elterjedt a pénzügyi gyakorlatban. A bankok itt már fokozott ügyfél-átvilágítást (Enhanced Due Diligence = EDD) végezhetnek, különösen külföldi utalások esetén. Bár a közös szabályozás miatt az EU-n belül nincs egyetlen ország kapcsán sem (legalábbis hivatalosan) differenciált eljárásmód érvényben, ugyanakkor tapasztaltam, hogy bizonyos ágazatokban (pl. drágakő-, nemesfém-, illetve műkincskereskedelem) a gyakorlat sokszor másként fest.

- Egyre általánosabb, hogy a pénzintézetek már ekkora nagyságrend esetén is igazolást kérnek az eredet kapcsán (pl. adásvételi szerződést, öröklést igazoló dokumentumot, számlát, stb.).

- EU-n, illetve Európán kívüli országok: a Pénzügyi Akció Munkacsoport (Financial Action Task Force = FATF) két listát tart fenn azon országokról, amelyek hiányosságokat mutatnak a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása elleni intézkedések terén: egy ún. feketét és egy szürkét. Ezeket a FATF oldalán lehet leellenőrizni: https://www.fatf-gafi.org/en/home.html Amennyiben az érintett országok egyikével lenne dolgunk, úgy ezt előzetesen egyeztetni szükséges, mert a korlátozásokon és plusz ellenőrzéseken túlmenően akár teljes tiltás/ zárolás is lehet a tranzakció eredménye!

50.000 EUR felett:

- Automatikus pénzintézeti jelentés az osztrák pénzügyminisztérium (BMF) felé külföldre/ külföldről történő átutalás, vagy nagyobb összegű belföldi pénzmozgás esetén.

- Ha a tranzakció gyanús, a pénzügyi szolgáltatónak kötelező jelentenie azt a pénzmosás elleni hatóságnál (ld. FIU). Link: https://www.bundeskriminalamt.at/308/start.aspx

2027-től újabb szigorítások várhatók!

- Az új uniós AML szabályozás szerint 2027. július 10-től a 15.000 eurós ellenőrzési küszöb 10.000 euróra csökken a banki utalások esetén is (ld. EU 2024/1624).

- Továbbá tiltásra kerülnek(!) a 10.000 EUR feletti készpénzes fizetések...

Mi történik, ha nem tudjuk igazolni a pénz eredetét?

Amennyiben a bank nem kap kielégítő magyarázatot a pénz eredetére, akkor a tisztázásig blokkolhatja a számlát, különösen akkor, ha az összeg szokatlan az ügyfél banki profiljához képest és/vagy gyanús országból érkezik (ld. feljebb: fekete és szürke lista). Elégtelen, vagy meghiúsult tisztázás esetén súlyos következményekkel lehet számolni a számla zárolásától kezdődően egészen a bűnügyi eljárásig. A következmények alól egyébként a bankok sem mentesülnek: pénzbírság, működési engedély felfüggesztése/ visszavonása, vezető tisztségviselők eltiltása, büntetőjogi felelősségre vonás lehet a jutalma a rendetlenkedőknek.

Megelőzés dióhéjban:

Amennyiben nagyobb összeg érkezését tervezzük, úgy időben, előre tájékoztassuk erről a bankot és egyeztessük vele a szükséges igazolások körét, majd a megbeszéltek szerint bocsássunk rendelkezésére azokat (pl. adásvételi szerződés, számla, határozat, stb.). Komplexebb, jellemzően nemzetközi kereskedelmi ügyek kapcsán szükség lehet további szakértők bevonására is (pl. AML specialista, pénzügyi jogász, könyvvizsgáló stb.).